Grundsteuer

Wer muss alles Grundsteuer zahlen?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Abgabe, die ein Relikt aus der Kaiserzeit ist und eine bedeutsame Einnahmequelle für die Städte und Gemeinden darstellt. So können sich diese jedes Jahr über etwa 14 Milliarden Euro Einnahmen durch die Grundsteuer freuen. Übrigens müssen nicht nur Eigentümer von Gebäuden und Grundstücken die Steuer an den Fiskus abführen, sondern auch 41 Millionen Mieter hierzulande sind davon betroffen, weil Vermieter diese auf sie umlegen dürfen. Somit musste nahezu jeder erwachsene Bürger in Deutschland direkt oder indirekt schon einmal Grundsteuer bezahlen.

Was ist der Unterschied zwischen der Grundsteuer A und der Grundsteuer B?

In der Bundesrepublik Deutschland unterliegen rund 35 Millionen Grundstücke der Grundsteuerpflicht. Unterschieden wird für die Berechnung zwischen bebauten bzw. bebaubaren und agrarischen Flächen, die also nicht bebaut sind.

Die Grundsteuer A hat Gültigkeit für solche agrarischen Flächen, die Grundsteuer B hingegen für bebaute Grundstücke. In aller Regel fällt die Grundsteuer B höher aus als die Grundsteuer A. Die Höhe der Grundsteuer B kann wiederum individuell sehr verschieden ausfallen, abhängig von der Art der Bebauung, ob es sich also um ein Einfamilienhaus oder ein großes Mietshaus handelt. Für die Berechnung der Grundsteuer ist auch der Ort des Grundstücks entscheidend.

Grundsteuer A

Die Grundsteuer A hat Gültigkeit für forst- und landwirtschaftliche Betriebe. Auf Grundlage der Ertragsfähigkeit wird für solche Betriebe ein Wirtschaftswert errechnet und ein Wohnungswert für den Teil der Immobilie addiert, der für Wohnzwecke genutzt wird.

Grundsteuer B

Für sämtliche Grundstücke, die nicht in den Bereich der Grundsteuer A fallen, gilt die Grundsteuer B. Diese hat auch Gültigkeit bei unbebauten Grundstücken.

Beispiele:

• Häuser
• Geschäfts- und Mietgrundstücke
• Wohnungseigentum
• Teileigentum
• Erbbaurechte

Demnach gelten diese grundstücksgleichen Rechte auch als Grundstücke.

Die Zusammensetzung der Grundsteuer

Die Berechnung der Grundsteuer ist sehr komplex. Um sie korrekt berechnen zu können, müssen verschiedene Faktoren beachtet werden. Diese möchten wir dir in diesem Abschnitt etwas näher erklären.

Der Einheitswert

Als Grundlage für sämtliche Berechnungen in Sachen Grundsteuer steht immer der sogenannte Einheitswert. Hierbei handelt es sich um einen Marktwert einer Immobilie, der von Behörden festgesetzt wurde. Diese Werte wurden jedoch in den westlichen Bundesländern seit 1964 nicht mehr angepasst, im Osten der Bundesrepublik sogar seit 1935 nicht mehr. Natürlich hat sich der Immobilien- und Grundstücksmarkt seitdem deutlich gewandelt. Auf dieses Problem wollen wir später noch zu sprechen kommen.

Die Höhe des Einheitswerts einer Immobilie ist von verschiedenen Faktoren abhängig, wie beispielsweise der Größe und Lage des Grundstücks, dem Alter des Gebäudes sowie der Art der Bebauung. Auch die Höhe einer möglichen Jahresmiete sowie die Größe der Nutz- und Wohnfläche sind entscheidende Kriterien.

Der Grundsteuermessbetrag

Der Grundsteuermessbetrag ist ein zusätzlicher Faktor für die Berechnung der Grundsteuer. Hierunter ist ein festgesetzter Promillesatz zu verstehen, dessen Höhe sich nach der Größe einer Gemeinde und der Art der Bebauung richtet. Im Westen und Osten Deutschlands sind die Promillesätze jeweils einheitlich, wobei sie im Osten deutlich höher ausfallen als im Westen – bedingt durch die alten Einheitswerte aus dem Jahr 1935. Weiterhin zu unterscheiden gilt es zwischen Neu- und Altbauten. Häuser, die vor dem Jahr 1924 errichtet worden sind, gelten als Altbauten.

Der Hebesatz

Ein dritter Faktor für die Berechnung der Grundsteuer ist der sogenannte Hebesatz. Diesen legen die Gemeinden durch einen Ratsbeschluss fest. Mit über 800 Prozent und damit besonders hoch fällt der Hebesatz beispielsweise in den Städten Duisburg und Berlin aus. In strukturschwachen Regionen im Osten Deutschlands ist der Prozentwert dagegen deutlich geringer.

Recht erstaunlich ist, dass der Hebesatz in den Millionenstädten München und Köln bundesweit keineswegs einen Spitzenplatz einnimmt. Die Städte Dresden und Chemnitz beispielsweise haben deutlich höhere Hebesätze. Bundesländerübergreifend hat Hessen den geringsten durchschnittlichen Hebesatz, während Nordrhein-Westfalen und Sachsen den höchsten haben.

Die konkrete Berechnung der Grundsteuer

Da du nun mehr über die wichtigsten Faktoren für die Berechnung der Grundsteuer weißt, können wir uns nun an die konkrete Berechnung wagen.

Für die Ermittlung der Grundsteuer wird die Steuermesszahl mit dem Einheitswert multipliziert. Das Resultat ist der Grundsteuermessbetrag. Diesen Grundsteuermessbetrag wiederum multipliziert die Gemeinde mit ihrem jeweiligen Hebesatz. Wenn der Hebesatz beispielsweise 400 Prozent beträgt, bedeutet dies den Faktor 4.

Berechnung allgemein

• Steuermesszahl x Einheitswert = Grundsteuermessbetrag
• Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer (pro Jahr)

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Beispielhafte Berechnung

Nehmen wir an, eine Eigentumswohnung wird mit einem Einheitswert von 50.000 Euro beziffert. Dieser Betrag wird dann mit der Steuermesszahl 3,5 von Tausend multipliziert, woraus sich ein Grundsteuermessbetrag von 175 Euro ergibt. Nun wird dieser Wert mit dem Hebesatz von 400 Prozent – also dem Faktor 4 – multipliziert, woraus sich eine jährliche Grundsteuer von 700 Euro ergibt. Oder in den oben gezeigten Formeln ausgedrückt:

• 0,0035 (Steuermesszahl) x 50.000 Euro (Einheitswert) = 175 Euro (Grundsteuermessbetrag)
• 175 Euro (Grundsteuermessbetrag) x 4 (Hebesatz) = 700 Euro Grundsteuer (pro Jahr)

Um nun die jährliche Grundsteuer zu berechnen, die Du für ein Grundstück bzw. Immobilie zu entrichten hast, bietet sich ein entsprechender Online-Grundsteuer Rechner an. Diesen kannst Du beispielsweise hier finden.

Du findest verschiedene Eingabefelder, in die Du beispielsweise den Ort der Immobilie bzw. des Grundstückes und den Einheitswert eintragen kannst. Zusätzlich musst Du auswählen, ob sich das Grundstück bzw. die Immobilie in den alten oder neuen Bundesländern befindet, ob es sich um einen Alt- oder Neubau handelt und um welchen Gebäudetypen es bei der Berechnung geht. Als Ergebnis erhältst Du den Betrag, den Du voraussichtlich jährlich als Grundsteuer an den Fiskus abzuführen hast.

Wie viel Grundsteuer kann ich auf meinen Mieter umlegen?

Generell zählt die Grundsteuer zu den sogenannten umlagefähigen Nebenkosten. Jedoch muss dies mit einer Regelung im Mietvertrag schriftlich verankert sein. Es muss also schriftlich fixiert werden, dass die Grundsteuer, die für das Gebäude anfällt, beispielsweise anteilig nach der Wohnfläche der vermieteten Wohnung berechnet wird und vom Mieter zu tragen ist. Üblich ist es, die Grundsteuer nach dem Flächenmaßstab umzulegen, jedoch können auch andere Verteilungsschlüssel gewählt werden. Auch diese müssen schriftlich im Mietvertrag vereinbart werden. Wie viel der Grundsteuer also auf den Mieter umgelegt werden kann, hängt unter anderem davon ab, wie groß die genutzte Wohnfläche durch den Mieter ist.

Das Grundsteuergesetz

Das Grundsteuergesetz existiert seit dem 7.8.1973 und wurde zuletzt am 19.12.2008 geändert. Es gliedert sich in sechs verschiedene Abschnitte, die sich unter anderem mit der Bemessung der Grundsteuer sowie der Festsetzung und Entrichtung der Grundsteuer beschäftigen. Insgesamt umfasst das Grundsteuergesetz 46 Paragraphen.

Ist die Grundsteuer verfassungswidrig?

Wie bereits zuvor in diesem Artikel erwähnt, ist die Höhe der Grundsteuer innerhalb der Bundesländer verschieden. Die jeweiligen Hebesätze schwanken zwischen 340 und 900 Prozent. Hierdurch verstößt die bis dato gültige Grundsteuer-Berechnung gegen das sogenannte Gleichheitsprinzip. Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 aus diesem Grund die aktuelle Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Zusätzlich wurde eine Reform der Grundsteuer in die Wege geleitet. Die Berechnung der Grundsteuer muss entsprechend bis zum 31.12.2019 neu geregelt werden.

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Die Grundsteuerreform

Bereits seit dem Jahr 2016 liegt ein Gesetzesentwurf durch den Bundesrat für die Neubewertung des Gebäude- und Grundstückswertes vor, die den Einheitswert ersetzen soll. Bislang liegt jedoch kein Beschluss für eine Grundsteuerreform durch den Bundestag vor. Klar ist jedoch bereits, dass für die Erhebung der Grundsteuer eine eigene Steuererklärung erforderlich sein wird. Dies bedeutet, dass eine zusätzliche Steuererklärung beim Finanzamt eingereicht werden muss. Betroffen hiervon werden rund 19 Millionen Haushalte in Deutschland sein. Auch das Finanzamt wird sich mit einem erhöhten Arbeitsaufwand konfrontiert sehen.

Vorschläge für eine Grundsteuerreform

Von den Ländern wurde im Bundesrat ein Gesetzesentwurf eingereicht, bei dem es zu einer Neubewertung sämtlicher Grundstücke und Immobilien kommen soll. Als Grundlage hierfür sollen die aktuellen durchschnittlichen Verkaufspreise dienen. Bayern und Hamburg, in denen die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren besonders stark angezogen haben, stellen sich jedoch gegen diesen Vorschlag.

Das Südländer-Modell ist von den Bundesländern Hessen, Baden-Württemberg und Bayern entwickelt worden. Bemessungsgrundlage soll hierbei die Zahl der Quadratmeter des Gebäudes und des Grundstücks sein. Unterschiedliche Arten der Nutzung ließen sich durch verschiedene Multiplikatoren berücksichtigen.

Der Bund der Steuerzahler letztlich empfiehlt ein einfaches Modell für die Berechnung der Grundsteuer, ohne dass der aktuelle Wert aller Immobilien erfasst werden muss, da sich hieraus andernfalls ein kaum einzuschätzender Aufwand ergibt.

Welche Folgen könnte eine Grundsteuerreform für Immobilien- und Grundstücksbesitzer haben?

Die Pläne der Bundesländer könnten zu einer deutlichen Erhöhung der Grundsteuer für den Einzelnen bedeuten. Durchschnittlich ist von einer 30-fachen Erhöhung auszugehen. Wenn man bisher 500 Euro jährliche Grundsteuer abführen musste, würde sich dieser Wert künftig auf einen Betrag von 15.000 Euro erhöhen. Mit Sicherheit würde dies auch zu einer enormen Verteuerung der Mieten führen.

Mit welchen Folgen ist bei diesem Szenario zu rechnen?

• Die Besitzer von Einfamilienhäusern müssen in diesem Fall mit steigenden Beträgen rechnen. Wenn sich eine Reform gemäß dem Ländermodell durchsetzen würde, würden zahlreiche Grundstücke spürbar höher bewertet werden.
• Bei Mehrfamilienhäusern wäre eine Bodensteuer vorteilhaft, denn der Besteuerung unterliegen würde nur das Grundstück, auf dem sich das gesamte Gebäude befindet. Der Steuerbetrag würde durch sämtliche Bewohner bzw. Eigentümer aufgeteilt werden.
• Bewohner von Immobilien in Großstädten müssen mit einer Steigerung der Grundsteuer rechnen. Insbesondere in teuren Regionen wie Hamburg, Stuttgart oder München entsprechen die tatsächlichen Immobilienpreise nicht mehr dem aktuellen Einheitswert. Durch eine Anpassung wäre wohl mit einem stark ansteigenden Einheitswert zu rechnen. Sollten die Kommunen bereit sein, von den zusätzlichen Einnahmen abzusehen, könnten sie bei diesem Szenario mit einem niedrigeren Hebesatz reagieren.