Grunderwerbsteuer – Mit unseren Tipps kannst du Steuern sparen!
Wenn du ein Haus kaufen möchtest, hast du in der Regel nur den Kaufpreis im Kopf. Aber du solltest wissen, dass weitaus mehr Kosten, wie zum Beispiel die Grunderwerbsteuer auf dich zukommen. Was du hinsichtlich dieser Steuer und anderen Nebenkosten beachten musst, erklären wir dir in diesem Artikel.
Definition: Grunderwerbsteuer
Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine Verkehrsteuer. Diese Steuer wird dann fällig, wenn du ein Grundstück oder eine Immobilie erwirbst. Sie gilt auch als Ländersteuer, welche an die Kommunen weitergereicht wird. Die Grundlage hierfür bietet das Grunderwerbsteuergesetz.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Generell gilt in Deutschland: Sobald du etwas erworben hast, ist eine Steuer fällig. Bei Konsumgütern, wie zum Beispiel Lebensmitteln ist direkt eine Mehrwertsteuer zu zahlen. Bei dem Erwerb von einem Grundstück oder einer Immobilie ist direkt nach dem Kauf die Grunderwerbsteuer fällig. Was das Gesetz zu dieser Steuer besagt, findest du in § 1 und § 2 des Grunderwerbsteuergesetzes (Kurz: GrEStG).
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Grundsätzlich zahlt jeder, der einen Grundbesitz erwirbt, Grunderwerbsteuer. Auch wenn gegenüber dem Finanzamt Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner gelten, ist in den meisten Kaufverträgen festgelegt, dass sich der Käufer zur Zahlung der Steuer verpflichtet.
Wie hoch ist der Grunderwerbsteuersatz?
Der Steuersatz ist je nach Bundesland unterschiedlich. Darum haben wir hier eine Tabelle für dich (Stand 07/2019), in der du siehst, in welchem Bundesland, welcher Satz gilt:
Wie funktioniert die Berechnung?
Als Bemessungsgrundlage für die Berechnung gilt der notariell beglaubigte Kaufpreis. Nehmen wir als Beispiel das Land Niedersachsen. Du kaufst hier ein Haus im Wert von 250.000 Euro. Der Grunderwerbsteuersatz liegt hier bei 5 Prozent. Dann musst du folgende Berechnung vornehmen:
| 250.000 Euro (Kaufpreis) – 5 Prozent = 237.500 Euro |
| 250.000 Euro – 237.500 Euro = 12.500 Euro |
Somit beträgt der Grunderwerbsteuersatz einen Wert von 12.500 Euro.
Grunderwerbsteuer Rechner
Hier hast du, mit dem Grunderwerbsteuer Rechner, die Möglichkeit, den für dich zutreffenden Steuersatz zu berechnen.
Was ist die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer?
Kurz gesagt entspricht die Bemessungsgrundlage dem Kaufpreis, also dem Wert der Gegenleistung für die Übertragung des Grundstückes. Hierbei ist es möglich, dass bestimmte, nachweisbare Kosten, wie zum Beispiel Einbaumöbel, herausgerechnet werden. Die gesetzliche Regelung ist auch in § 8 und 9 des GrEStG zu finden.
Wie läuft die Zahlung der Grunderwerbsteuer ab?
Bis es zur Zahlung der Grunderwerbsteuer kommt, sind folgende Vorgänge erforderlich:
- Notar informiert das Finanzamt
- Käufer zahlt
- Finanzamt stellt Unbedenklichkeitsbescheinigung aus
- Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Notar beim Grundbuchamt vorgelegt.
Was genau diese einzelnen Vorgänge beinhalten, haben wir dir nachstehend erläutert.
Notar informiert das Finanzamt
Ist der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben, informiert dieser das zuständige Finanzamt über den Kauf. Dann stellt das Finanzamt einen Grunderwerbsteuerbescheid aus und sendet diesen mit der Zahlungsaufforderung an den Käufer.
Käufer zahlt
Nun hat der Käufer ab der Ausstellung des Steuerbescheides genau einen Monat Zeit, die Grunderwerbsteuer zu überweisen. Dies ist auch in § 15 im GrEStG geregelt.
Finanzamt stellt Unbedenklichkeitsbescheinigung aus
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung gilt als Bestätigung, dass der Käufer seine Steuerschuld beglichen hat und der Kauf einer Immobilie somit rechtsgültig ist. Das heißt, es bestehen aus steuerrechtlicher Sicht keine Bedenken. Dann wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar weitergeleitet, damit dieser den nächsten Schritt durchführen kann.
Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Notar beim Grundbuchamt vorgelegt
Der Notar veranlasst nun den Eintrag, des rechtmäßigen Eigentümers der Immobilie, ins Grundbuch.
Wie oft musst du Grunderwerbsteuer zahlen?
Die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich nur einmal fällig. Und zwar, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie gekauft wird.
Was passiert, wenn du die Grunderwerbsteuer nicht zahlst?
Wird die Steuer nicht gezahlt, verweigert das Finanzamt die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung. Wie vorstehend schon erklärt, hat das zu Folge, dass das Du nicht als Grundstückseigentümer in das Grundbuch eingetragen wirst und somit auch nicht als Eigentümer des Grundstücks zählst. Anschließend wird das Finanzamt die Zahlung von dem Verkäufer einfordern. Denn vom Vertraglichen einmal abgesehen, kann das Finanzamt Käufer und Verkäufer in die Pflicht nehmen, die Grunderwerbsteuer zu zahlen.
Hinweis
Zahlt der Käufer die Steuer nicht, hat der Verkäufer die Möglichkeit, diese mit einer angemessenen Frist einzufordern. Handelt der Käufer dann immer noch nicht, kann der Verkäufer den Vertrag rückabwickeln lassen. Allerdings zu seinen eigenen Lasten. Mit dieser Rückabwicklung erlischt automatisch die Pflicht, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Des Weiteren kann der Verkäufer die entstandenen Kosten auf rechtlichem Weg zurückfordern. Und zwar über eine Klage auf Schadenersatz, wegen Vertragspflichtverletzung des Käufers.
Wodurch kann es zu einer doppelten Grunderwerbsteuer kommen?
Kaufst du ein Grundstück und baust auf diesem ein Haus, kann es zu einer doppelten Grunderwerbsteuer kommen. Denn, wenn ein Zusammenhang zwischen Grundstückskaufs und Bauvertrag, haben die Finanzämter die Möglichkeit, dieses als einheitliches Vertragswerk anzusehen. Das niedersächsische Finanzgericht sieht diese Doppelbesteuerung allerdings als unrechtmäßig an. Daher sollten Steuerzahler in einschlägigen Fällen ihren Grunderwerbsteuerbescheid auf Einspruch hin prüfen.
Einspruch einlegen
Generell muss, um einen Einspruch erfolgreich einzulegen, geklärt werden, was unter „einheitliches Vertragswerk“ zu verstehen ist. Denn die Finanzbehörden sehen folgendes schon als einheitlich an:
- Einheitliches Angebot für Grundstück und Baumaßnahmen von einem Anbieter.
- Verträge sind zwar getrennt, wurden aber von zwei Dienstleistern am gleichen Ort und im gleichen Zeitraum abgeschlossen.
- Grundstücksverkäufer stellt den Bauantrag oder erhält die Baugenehmigung.
- Grundstücksverkäufer beauftragt Architekten oder Bauhandwerker.
Damit der Einspruch erfolgreich endet, solltest du daher auf folgende Punkte besonders achten:
- Klare Trennung von Grundstückskauf und Bebauung.
- Für die Verträge sollten Vertragspartner gewählt werden, die nicht miteinander in einer Geschäftsbeziehung stehen.
- Zeitraum zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag sollte einige Wochen auseinander liegen.
Wo liegt der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?
Die Begriffe sind sehr ähnlich. Daher kann es durch aus zu Verwechselungen kommen, was aber ein großer Nachteil für dich sein könnte. Denn die Grundsteuer ist einmal im Jahr zu zahlen, während die Grunderwerbsteuer nur ein einziges Mal, beim Erwerb einer Immobilie, vorkommt.
Welche Kosten fallen beim Kauf einer Immobilie an?
Wer glaubt, das bei dem Erwerb einer Immobilie nur der Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer anfallen, liegt leider daneben. Auch wenn ein Hauskauf eine gute Altersvorsorge sein mag, sind die Anfangskosten oftmals erschreckend. Denn du musst in jedem Fall mit folgendem rechnen:
- Maklergebühren,
- Notarkosten und
- Grundbuchgebühren.
Insgesamt machen diese drei Punkte 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus und fallen zusätzlich an. Hier findest Du eine Beispielrechnung, wenn du ein Haus im Wert von 250.000 Euro in Niedersachsen erwirbst und die Nebenkosten mit 10 Prozent berechnet werden:
| 250.000 Kaufpreis + 12.500 Grunderwerbsteuer + 25.000 Nebenkosten = 287.500 Gesamt |
Wie kannst du Grunderwerbsteuer sparen?
Nach dem Grunderwerbsteuergesetz gibt es einige Möglichkeiten, wie du Grunderwerbsteuer sparen kannst:
- Berücksichtigung von frei beweglichen Extras
- Instandhaltungsrücklage bei einer Eigentumswohnung
- getrennte Verträge beim Hausbau
- bei Teilgewerbe Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe abrechnen
- Bei Vermietung Grunderwerbsteuer als Anschaffungskosten abschreiben.
Nachstehen erklären wir dir die Vorteile der einzelnen Punkte.
Berücksichtigung von frei beweglichen Extras
Die Grunderwerbsteuer sparen kannst du zum Beispiel, wenn du eine Bestandsimmobilie kaufst. Und zwar, wenn in dem Kaufvertrag bewegliche und unbewegliche Bestandteile getrennt sind.
Häufig gestellte Fragen zu sevdesk
